Direito imobiliário · condomínio
Você está com dívida de condomínio
A dívida de condomínio acompanha o imóvel e está entre as exceções à proteção do bem de família. Esta página explica como a cobrança evolui, o que pode ser discutido no valor e qual é a margem de acordo em cada etapa.
As etapas
Em que ponto está o seu caso
A margem de negociação diminui a cada etapa, e os custos aumentam. Localize a sua.
Etapa 1
Cobrança administrativa
Avisos da administradora e acordo direto. É a etapa de menor custo e maior flexibilidade.
Etapa 2
Ação de cobrança
Citação judicial, com acréscimo de custas e honorários ao valor original.
Etapa 3
Penhora do imóvel
Constrição do bem para garantir a dívida, ainda que se trate de residência da família.
Etapa 4
Leilão judicial
Alienação do imóvel para pagamento. Ainda cabe discussão sobre valor e sobre o saldo.
O que pode ser discutido
Reconhecer a dívida principal não significa aceitar o valor cobrado. Boa parte das planilhas de débito reúne parcelas, multa, juros, correção e honorários, e cada uma dessas rubricas tem limite próprio.
Multa e juros acima do permitido
A multa por atraso no condomínio tem teto legal, e os juros seguem o previsto em convenção ou o limite legal na ausência de previsão. Cobrança superior a esses parâmetros é revisável.
Rateios e taxas extraordinárias
Despesas aprovadas sem observância do quórum exigido, ou não previstas em convenção, podem ser questionadas quanto à exigibilidade.
Prescrição de parcelas antigas
As cotas condominiais têm prazo prescricional próprio. Parcelas muito antigas incluídas na cobrança podem já não ser exigíveis.
Bem de família e penhora
A proteção do bem de família não alcança a dívida do próprio condomínio, o que permite a penhora da residência. Por isso o tempo de reação importa mais aqui do que em outras cobranças.
Esta página tem caráter informativo e não substitui a análise dos seus documentos. Acordos judiciais mal calibrados podem elevar o valor final, e a revisão prévia da planilha costuma alterar o montante em discussão.
Sobre o autor
Felipe Pompeo Pailo
Advogado inscrito na OAB/PR sob o nº 102.432, com atuação em direito imobiliário e securitário. Fundou a Pompeo Pailo Advocacia em 2020, em Curitiba, com atendimento em todo o país.
Formação, publicações e perfisPerguntas frequentes
Sobre dívidas de condomínio
Respostas gerais, para orientação inicial.
Posso perder o imóvel por dívida de condomínio?
Sim. A dívida acompanha o imóvel e está entre as exceções à proteção do bem de família, o que autoriza a penhora e, em último caso, o leilão judicial.
Comprei um imóvel com dívida anterior. Sou responsável?
Em regra, a dívida condominial acompanha a unidade, e não a pessoa. Por isso a certidão negativa de débitos antes da compra é essencial, e a discussão contra o vendedor é matéria separada da cobrança.
Posso deixar de pagar por serviço não prestado?
A retenção unilateral costuma agravar a situação, somando multa e juros. O caminho mais seguro é discutir a irregularidade sem interromper os pagamentos.
Vale a pena fazer acordo depois da ação?
Frequentemente sim, mas com atenção às custas e aos honorários já incidentes, e à revisão dos encargos antes da assinatura. Acordo assinado é título, e sua reversão é difícil.
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